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Con la nuova normativa, in una compravendita, dopo il rogito il notaio diventa debitore...

del 03/02/2016

 

Non è stata molto pubblicizzata per ovvi motivi, ma una norma inserita nella legge di stabilità 2014 introduce una grossa novità in fatto di compravendite, cioé la creazione di un fondo gestito dal notaio, nel quale far confluire i soldi versati al momento del rogito per l'acquisto di una casa.
La legge 27 dicembre 2013 n. 147 (legge di stabilità 2014), relativamente alla disciplina che regola l'attività notarile in sede di rogito nelle transazioni immobiliari, dispone che il notaio costituisca un conto corrente bancario sul quale versare non solo tutte le somme che riceve per l'espletamento della sua attività, ma anche il corrispettivo del prezzo corrisposto dall'acquirente, questo, con duplice finalità, garantire l'acquirente dal rischio di trasferimenti successivi trascritti precedentemente ed inoltre recuperare fondi per finanziare piccole e medie imprese.
Chiaro, che la seconda finalità è completamente estranea alla questione specifica che motiva la ratio di questa norma e lega la tutela dell'acquirente ad una ragione economica estranea alle parti del rapporto.
Si potrebbe pensare che il piccolo sacrificio dell’acquirente, giustifichi la possibilità di finanziare la ripresa economica e quindi ragionevole tale disposizione, solo che non si è ben ponderato che il notaio non è lo stato e seppure svolge una funzione di interesse pubblico ed è pubblico ufficiale rimane una persona fisica, soggetta ai limiti e delle persone fisiche.
Ad esempio, in caso di tragico evento, che impedisce al notaio di espletare quanto dalla legge stabilito, le somme depositate sul conto del notaio non possono essere svincolate, in quando quest'ultimo non ha espletato le formalità di registrazione del rogito previste dalla norma.
In poche parole si è girato il rischio dall’acquirente al venditore, il quale, per poter introitare il corrispettivo della compravendita, deve aspettare che il notaio svolga i suoi compiti.
Approfondendo il problema inoltre da un punto di vista giuridico, si ipotizza, la sostituzione del debitore contrattuale con un debitore estraneo al rapporto contrattuale, in quanto il debitore del venditore diventa il notaio, per cui tale norma, porta alla sostituzione della figura del debitore all'interno di un rapporto,
in quanto, col rogito si è creditori nei confronti dell'acquirente, dopo il rogito si diventa creditori del notaio, il che potrebbe giustificarsi se il debitore fosse un ente, un'istituzione, una banca, non una persona ma una figura giuridica che spersonalizza il rapporto.
Ovviamente suggeriamo al legislatore di ridisegnare la norma, quantomeno si potrebbe optare per la costituzione di un fondo in banca, soggetto alle medesime condizioni di svincolo della predetta norma, ma intestato al venditore, che qualora i tempi non fossero congrui, con una ragionevole marginalità, dovuta a possibili imprevisti, da titolare del fondo potrebbe iniziare a godere degli interessi del capitale depositato e trascorso un tempo ben prefissato, non oltre 60 giorni, indipendentemente dagli eventi, prelevare quanto versato dall’acquirente.
Una mera considerazione, in tempi in cui le compravendite non sono certo facili, legare elementi esterni, anche se nobili, ritengo sia una pessima scelta legislativa.

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