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L'affitto garantito garatisce il proprietario dall'inquilino moroso o la truffa e dietro l'angolo?

del 05/08/2013

 

In un periodo in cui i prezzi di vendita sono calati, per chi può attendere momenti migliori, diversi consulenti immobiliari stanno consigliando soluzioni per recuperare redditualità postergando i programmi intrapresi.
Lo scoglio più duro da superare per il proprietario, è quello che il conduttore non paghi, a tal fine nascono diversi prodotti che garantiscono il canone di locazione.
In effetti sebrerebbe di poter dar vita al sogno di ogni proprietario che affitta la sua casa, in fondo, è elementare: che l’inquilino paghi con regolarità e non provochi danni all’appartamento.
In tempi di crisi, con tanta gente che perde il lavoro o finisce in cassa integrazione, si tratta di obiettivi non del tutto scontati nemmeno se l’affittuario è una persona perbene, perché anche gli onesti possono essere travolti dagli eventi e involontariamente doversi misurare con le difficoltà.
In questo clima alcuni prodotti finanziari e assicurativi che garantiscono il proprietario dai rischi di inadempienza da parte dell’inquilino hanno trovato nuovi spunti di diffusione.
Si tratta di contratti generalmente proposti dalle agenzie immobiliari, che così offrono un servizio aggiuntivo alla clientela.
A un approccio superficiale sembra l’uovo di Colombo: 12 mesi di affitto garantito dal momento in cui l’inquilino smette di pagare; l’assicurazione risarcisce, fino a un massimale concordato, i danni eventualmente arrecati all’appartamento; e offre l’assistenza legale per liberare la casa.
Si potrebbe dire "Cosa chiedere di più"?
Naturalmente il contratto deve essere sottoscritto da entrambe le parti, che, in maniera diversa, vi aderiscono: il nuovo inquilino paga al garante la tariffa concordata, che può aggirarsi intorno a una mensilità, una mensilità e mezza dell’affitto, il proprietario, che non paga nulla, rinuncia a incassare il deposito di garanzia.
Il primo quindi ha un esborso inferiore alle due-tre mensilità previste dalla legge, il secondo non deve trattenere e custodire del denaro non suo, perché la sua funzione viene sostituita dall’impegno assunto dalla società terza ed inoltre viene “assicurato”.
Peccato che si tratti di un piccolo universo nel quale, accanto a operatori onesti, si annidano insidie e trabocchetti sui quali è opportuno aprire bene gli occhi.
Il primo segnale che ci dovrebbe rendere cauti è che queste garanzie sono raramente offerte da marchi importanti: è il caso dell’accordo Confedilizia-IntesaSanpaolo, che da alcuni anni propone agli iscritti dell’associazione un contratto (Servizio garanzia affitti) che assicura il pagamento dell’affitto, oppure quello di alcune reti di franchising immobiliare, che hanno messo a punto e vendono polizze assicurative.
Può darsi che qualche soggetto ci sfugga, ma si può affermare che tutto il resto (basta un veloce giro su un motore di ricerca) appartiene a un mondo di finanziarie più o meno sconosciute e di assicurazioni nè grandi nè note, per intenderci, nei portafogli di gruppi come Generali o Allianz non c’è alcun prodotto di questo tipo.
Quali sono le insidie sulle quali stare all’erta?
Può capitare che alcune finanziarie cambino spesso proprietà, sede, addirittura nome, smentendo così l’essenza stessa di quel rapporto a medio termine che dovrebbero presidiare, oppure nome, proprietà e sede.
Poi fusioni, incorporazioni, scorpori di portafogli che rendono difficile rintracciare i firmatari e richiamarli alle loro responsabilità.
La molla che muove i disonesti è semplice: poiché l’incasso è anticipato, ogni tanto si scappa e chi s’è visto s’è visto.
I contratti in genere sono di due tipi.
Il più diffuso è quello della fideiussione, una tipica garanzia patrimoniale, in base alla quale un soggetto si assume l’obbligo di adempiere a un’obbligazione se l’obbligato non è in grado di farlo; poi, il primo si rivarrà sul secondo.
Meno diffuse sono le polizze assicurative, che tecnicamente proteggono dal rischio di perdite pecuniarie.

Poche le fideiussioni sicure
La fideiussione, è evidente, ha senso quando il fideiussore è un soggetto conosciuto, affidabile, solvibile.
Il prodotto Confedilizia-IntesaSanpaolo offre il massimo della garanzia, e cioè la fideiussione bancaria prestata dal primo istituto italiano: una garanzia così blindata e sicura da permettere ad alcuni proprietari di poter scontare in banca il contratto d’affitto, trasformato così in un credito certo.
Le incognite sono in agguato quando non si conosce il fideiussore. Ci sono finanziarie che si qualificano come “broker”, ovvero mediatori di fideiussioni. Fanno firmare la garanzia, cioè, da una diversa società, quindi sconosciuta al proprietario di casa; alla domanda «Chi sottoscrive la fideiussione?», alcuni di questi hanno l’ingenuità di rispondere: «Lo decidiamo noi all’ultimo momento».
Probabilmente in base a rapporti societari di gruppo non noti all’esterno, o semplicemente in base alle commissioni pattuite.
Resta il fatto che essere garantiti da sconosciuti può equivalere a non essere garantiti affatto.
Poi ci sono i trabocchetti contenuti nei contratti.
Nelle clausole scritte in piccolo, che in genere nessun contraente legge fidandosi delle spiegazioni a voce, si possono nascondere dei pericoli in grado di vanificare qualunque risultato.
Due esempi: in alcuni contratti sono richiesti tempi strettissimi (anche 3 giorni soltanto) per la denuncia dell’inadempienza dell’inquilino, un termine perentorio a pena di decadenza dalla garanzia.
Ma è ovvio che in così pochi giorni è quasi impossibile accertare il mancato versamento dell’affitto in banca e spedire la raccomandata alla finanziaria.
Altro esempio riguarda i metodi dell’indennizzo: alcuni contratti prevedono che la quantificazione del rimborso venga fatta in un atto di liquidazione concordato fra i tre soggetti, proprietario, inquilino, finanziaria.
Ma quando mai l’inquilino, se anche non si è reso irreperibile, si presenterà a sottoscrivere un atto che lo inchioda come disonesto?

Quando scatta il trabocchetto
Alcune finanziarie nella carta intestata citano, a sostegno della propria reputazione, l’iscrizione all’albo ex articolo 106 della Banca d’Italia.
La cosa da sapere è che in base alla riforma degli intermediari finanziari approvata nel 2010 e in corso di applicazione con l’emanazione dei regolamenti, tutti i criteri di classificazione diventeranno più stringenti e non è detto che chi è accolto oggi negli elenchi lo sarà anche domani.
Il proprietario di casa, in vista di un contratto, quando è bene che si allarmi?
Quando il potenziale inquilino è una persona magari perbene ma priva di garanzie, e la finanziaria si dice pronta ad assicurarlo.
Più il rischio è elevato, più è necessario accertare l’onestà della società che se lo assume.
Simmetricamente, vale il contrario: viene garantito facilmente chi già possiede caratteristiche di solvibilità.
Questa divaricazione, in fondo, smorza il valore dell’assicurazione sull’affitto: da un lato, se l’inquilino non è oggettivamente affidabile (con reddito basso, senza patrimonio, con contratto di lavoro a termine) non si capisce perché una società debba assumersene il rischio.
Dall’altro lato, la fideiussione bancaria viene rilasciata a chi già personalmente garantirebbe il proprietario di casa: perché il suo reddito è almeno tre volte il canone d’affitto, perché possiede altri beni.
Con le banche non si scherza, e spesso gli istituti, per accordare una fideiussione, chiedono anche la costituzione di un deposito di garanzia.
Questo è dunque il vero motivo per il quale questi prodotti resteranno sempre marginali sul mercato: ci si può assicurare seriamente solo quando, in fondo, si è già sicuri; mentre là dove una garanzia sarebbe utile, ci si espone al rischio di affidarsi a soggetti disonesti.
La conclusione, che è bene rivolgersi a una buona agenzia immobiliare che sappia fare da sé una selezione e una piccola istruttoria dei candidati inquilini, e affidarsi al cosiddetto “intuitus personae”, quell’impressione personale che si ricava, a colpo d’occhio, da un incontro con il nuovo inquilino.
E che vale più di qualunque finanziaria sconosciuta il nuovo inquilino.

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